• 郁亮:万科2022年业绩企稳回升底气何在?

      3月31日上午,万科举行2021年年报业绩会。根据其前一晚发布的年报显示,万科2021年实现营业收入4528.0亿元,归属于上市公司股东的净利润225.2亿元。在守住安全经营底线的同时,受外部环境变化和公司自身因素影响,万科也出现了上市31年以来的第三次利润增速下滑。

      以往,万科业绩会由董事会秘书朱旭介绍业绩情况。今年则有所不同,万科董事长郁亮走上台前,主动就投资者关心的两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源,进行分析和回应。

      在业绩会上,郁亮一方面进一步反思了净利润下滑的原因;另一方面,他着重回应了投资者最为关心的问题,即年报中所说的“企稳回升”,底气何来? 郁亮不仅从多个维度进行了深入分析,也向投资者表达了万科实现企稳回升的决心。

      对于2021年净利润下滑的原因,郁亮在年报《致股东》章节中,已做了较为详细的分析。业绩会上,他仍然做了进一步反思。他认为过去三年,管理方面,过去充分授权、分布式的特点,造成了离散度大的问题。万科过去一直是充分授权、分布式的机制,这在行业快速增长时期,有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,有的城市公司和区域,不具备完整能力,拉低了整体表现。业务层面,多赛道同时探索所付出的成本,比预想更大,也对过往业绩产生影响。2014年,万科开始进行转型探索时,尝试的赛道比较多,因为以万科的规模体量,只有一两条赛道,不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本,远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,但市场环境变化之后,这些学费对业绩的影响就显露出来。在反思的最后,郁亮诚恳表达了他的歉意,“2021年业绩表现不好,让股东失望了,在这里,我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。

      2021年毕竟已是过去式,投资者更为关心的是,2022年万科业绩会怎么样,年报中所说的“企稳回升”,底气何来? 对此,郁亮进行了详细拆解。他指出,万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。

      企稳回升的两个外部基础

      第一个外部基础,是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针,有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场,万科对政策环境有信心。经过调整,行业将回归常态、回归理性,过高、过低的利润率都不可持续,行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的政策基础。

      郁亮谈到的第二个外部基础,房地产仍是规模超十万亿的巨大市场,常做常有、常做常新。一方面,房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场,规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动,也是万科现在和未来的主要业务,这门生意未来仍会常做常有。另一方面,伴随城市发展,人们的工作生活场景越来越多样化,对不动产的内容和服务不断有新的需求,因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心,已经做了比较充分的布局和准备,形成了有自身特点的不动产综合发展能力,这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的行业基础。

      企稳回升的三个内部基础

      对于支撑企稳回升的三个内部基础,郁亮进行了更详细的说明。

      他表示,第一个内部基础,是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营,今年实现止跌企稳,同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑,一是通过开发经营本部,对开发业务进行集中管控和统筹管理,努力挖掘管理红利,提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资,但从去年下半年起,已取消此前的投资额度分配办法,开始对投资进行集中管控,提高对投资的要求,包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等,这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米,拟开发面积超过4500万平方米,储备资源充足,可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外,截止去年底,万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元,是2021年结算收入的1.6倍,这些已售未结资源,将陆续转化为结算收入,对万科的业绩形成有力支撑。

      第二个内部基础,是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入(NOI)率势头好,正在逐步形成新的利润蓄水池。

      首先,经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%,物流近三年达到52%,公寓业务近三年达到40%,印力近五年为20%,2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时,上述业务NOI率都表现出了良好势头,物流稳定期项目NOI率达到6.5%,其中冷链超过7%,公寓业务2019年后获取的项目超过了6%,印力近两年的重要新开业项目,首个完整年超过6%。

      其次,探索这些业务的学费,大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润,因此采取成本法对这些业务进行计量,折旧摊销在成本费用里进行列支,去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元,客观上对报表利润存在影响。今年,非开发业务总体将开始形成正向贡献。

      同时,经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今,社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大,符合投资收益标准的资产却不多,形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资,也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例,万科如果退出,可实现差不多15亿的利润。再例如,去年万纬物流通过增资入股方式,引入战略投资者,实现了30%溢价。这类合格资产,将对万科未来业绩构成有力支撑。

      郁亮所讲的第三个内部基础,是万科具备行业领先的信用评级,净负债率长期处于行业低位,“三道红线”全部符合“绿档”要求,这将有利于万科获得更多投资选择,获得更多发展机会。

      已取消所有高管层级,全部下沉到前线

      向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后,郁亮表示,任何计划和目标,都需要靠人去干,一切事在人为。他透露,万科已取消集团合伙人层级,即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线,董事长和总裁也不例外。据了解,郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官,研究解决客户层面所反映的关键问题,总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人,承担长租公寓业务的经营管理责任。

      在发言的最后,郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心,他表示,万科历史上经历了三次净利润下滑,分别是1995年、2008年和2021年,每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题,当外部环境出现挑战时,短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟,提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心,正视问题、对症下药、快速行动,期待明年给大家交上合格的答卷。

      值得注意的是,此次年报显示,郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度,郁亮年收入应与公司净利润保持同等比例下降即可。

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