• 股价暴跌临时停牌后 新力内部人士回应:裁员降薪 兜售项目

      自从9月20日遭遇黑色星期一以后,港股新力控股(02103.HK,简称“新力”)停牌至今。当天收盘后,新力公告称,公司股份及债务证券(股份代号:40557及40413)已自2021年9月20日(星期一)下午3时38分起于香港联交所短暂停止买卖,以待刊发一份载有内幕消息的公告。

      彼时业内猜测,新力要公告旗下物业公司出售事项;也有另一种说法是,新力要披露大股东股票质押爆仓。新力相关人士对此两种说法均表示不知情。

      新力控股停牌前报0.5港元/股,当日跌逾87%,最低位曾见0.37港元/股;最新市值17.85亿港元。

      日前,21世纪经济报道记者就部分传闻向新力内部人士求证,了解到新力正在从几个方面入手,试图缓解公司资金压力,以应对即将到来的偿债危机。但从新力出售物业公司与全国项目进展来看,目前通过出售资产回笼资金这条路走得并不顺畅。

      根据知情人士透露,新力长三角地区江苏有项目在谈出售,全国其他地区已有项目成功出售,正在办理交接手续。

      “金融监管收紧,叠加调控政策,导致回款干涸,加上公司近期一些负面舆论导致融资快速收紧,现金流就难以支撑了。”前述内部人士透露。

      然而,新力内部人士的看法仅仅说出了行业普遍存在的一个问题,那就是政策施压下,抗压能力弱的企业容易“出事”。如果把新力作为案例来解读,这家房企遭遇的危机恰恰暴露了自身运营与战略的部分问题,比如少数股东权益占比较高、过度依赖外部资金发展。

      “自救”

      日前,新力爆雷的舆论已甚嚣尘上。截至目前,据澎湃新闻报道,新力一笔金额为540万元的商票此前在8月逾期,现已全部兑付。这也是“920”事件之后,新力对外界传达的唯一积极信号。

      21世纪经济报道记者独家获悉,新力目前有一笔400多万元的信托已逾期,该公司财务部尚在努力调配资金偿还。10月18日,新力有一笔2.44亿美元的美元债要兑付。事实上,“920”事件前后,新力存续期内的三笔美元债都跟着暴跌,跌幅最大的正是这笔将于一个月内到期的美元债。

      近期,联合国际、标普相应调低了新力评级至“CCC+”,并继续将其列入评级负面观察名单;惠誉将新力控股长期发行人违约评级由“B+”下调至“CCC”,并将其高级无抵押评级由“B+”下调至“CCC-”,回收率评级由“RR4”下调至“RR5”。

      “920”事件之后,新力在三个方面的举措也表明这家房企陷入了资金困境,包括“降薪裁员、出售新力服务、出售项目股权”。

      据了解,此前的9月15日,新力公司总部员工已陆续收到降薪50%的口头通知,但至今公司内部也没有发布关于降薪的具体文件,且当月工资已正常发放,有待下月工资发放情况才能求证降薪真实情况。日前,新力又传出裁员,新力服务裁员50%。

      新力服务招股书自9月初失效之后,没有更新招股书的动作。业内人士指出,新力大概率要出售物业。

      从碧桂园到金科,坊间传闻新力已在市场上“兜售”新力服务有一段时间了,但至今这笔生意都没有落锤。从招股书可见,新力服务2020年收入10亿元,相比同为黑马房企的中梁旗下物业公司——中梁百悦智佳2020年的7亿元营收,并不逊色。

      知情人士透露,新力董事长张园林与金科董事长黄红云之间相互熟悉,很有可能可以促成生意。但金科服务相关人士对21世纪经济报道记者表示,目前还没有非常确切的消息。

      “从物业市场角度看,新力卖物业应该没什么大问题,今年物业公司估值已经见底了。主要看新力集团目前的困难能否撑过去。”一名物业老兵对21世纪经济报道记者分析道,今年开发商日子越来越难过,卖子求生的情况很常见,再者太多物业企业上市,资本市场已融不到太多钱。

      合联营困境

      除了降低人力成本与出售手中资产,张园林在融资层面已没有更多办法。此前南昌项目传出停工,新力方面解释是由于工程流程中某一个环节供应商质量出了问题,工程方要求其整改,导致停工。

      由此可见,新力要出售这些在建项目的话,收购方要考虑新力项目目前是否存在停工风险。此外,还要考虑合联营公司的占股比。

      在停牌期间的9月24日,新力发布了2021年中报。新力一直是黄档房企,一直以来只有剔除预收账款之后的资产负债率这一项不达标。今年上半年,新力销售587.89亿元,开发中物业约为225亿元,应付给合联营公司的出资为约46.83亿元。这从一个侧面表明,新力在其开发项目中的权益占比较低,如果要引入资金方或者说合作方,还要与此前的合作方的沟通好。

      值得关注的是,上半年新力的流动资产比去年年底增加约20%,中报披露称,主要是由于期内现金及现金等价物和开发中物业增加所致。

      从合联营公司的垫资情况来看,新力今年上半年经营情况并不是很乐观。该公司合营公司垫资比去年少3亿元左右,但联营公司垫资情况比去年同期有大幅增加。联营公司今年上半年垫资超过18亿元,去年同期仅为4亿元。从新力偿还合联营公司情况来看,上半年,新力偿还合营公司垫资15亿元,比去年同期少大约1亿元;偿还联营公司垫资2.5亿元,去年同期却偿还了8.9亿元。

      新力少数股东权益过高这一问题在2019年年报暴露,年末归属于少数股东的权益为67.29亿元,同比增长723.95%,超过7倍的增长。2021年上半年,新力非控股权益100亿元,相比去年同期91亿元,又增长了9亿元。

      也正是由于合作开发模式,新力才获得了高速发展。如今,新力牵一发而动全身,项目合联营公司能否配合新力渡过难关尚不得而知。

      债务承压

      知情人士对21世纪经济报道记者透露,新力最近有一笔400多万人民币的信托还不上。此外,10月18日即将到期的一笔2.5亿美元债,成为资本市场关注点,当下可见的资金缺口就有15亿元左右。

      截至2021年6月末,新力流动负债754亿元,有息负债约295.5亿元,其中有抵押负债243.6亿元,未来一年内约有133.6亿元债务到期。

      按照中报披露的上半年净利润7.3亿,非受限制资金约140亿,新力短期内的偿债能力为何消失了?为此21世纪经济报道记者微信上曾多次联系新力首席财务官许进业,对方一直没有回应。知情人士透露,新力香港办公室多名工作人员也都无法取得联系。

      由张园林2010年创办的新力,10年间伴随中国房地产发展火速成长为千亿房企,“黑马10年,赶上别人发展30年,但崩得也快”。知情人士曾经对21世纪经济报道记者说,高周转的模式必须配以相应的金融环境。短期内金融政策收缩过快,对企业无异于釜底抽薪。

      “这么多年土地财政和货币问题让房地产行业过于受宠,其实很多房企经不起推敲。”一名业内人士表示,房企过往通过买榜单等非常规手段实现高负债的模式应该喊停了。

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